Louer meublé ou vide : les notions à savoir
Location meublée : quésako ?
Une location est considérée comme meublée lorsque celle-ci possède des éléments de base, à savoir :
- literie (couette ou couverture) ;
- dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces servant de chambre ;
- plaques de cuisson ;
- four ou micro-ondes ;
- réfrigérateur avec compartiment à congélation d’une température maximale à 6 degrés, ou un réfrigérateur et un congélateur ;
- vaisselle ;
- ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d’entretien ménager (balai, serpillière, aspirateur quand le logement est équipé de moquette).
Cette liste a été fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 et s’applique pour tous les contrats de location signés après août 2015.
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Location vide : quésako ?
Une location est considérée comme vide lorsque celle-ci ne dispose pas des éléments indispensables ci-dessus. Le manque d’un seul de ces équipements pousse ce même bien à être considéré comme vide.
Louer meublé ou vide : les caractéristiques des baux de location
Il existe des différences contractuelles entre le fait de louer meublé ou vide. Là où un seul contrat de location est possible pour la location vide, il existe trois contrats de location pour la location meublée selon le profil du locataire.
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Le bail de location
Dans cette partie, le bail de location équivaut au contrat de location “classique”. Que ce soit pour louer meublé ou vide, il s’agit d’une contractualisation possible pour tout le monde, y compris les étudiants. La durée du bail varie entre 1 an (pour une location vide) et 3 ans (pour une location meublée), tous deux renouvelable.
Au niveau du dépôt de garantie, elle est fixée à un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois de loyer hors charge pour une location meublée.
Pour le préavis, cela dépend si c’est le propriétaire ou le locataire qui souhaite mettre fin au bail :
- Le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois avant la date de fin prévue, avec un motif valable justifiant la rupture du bail ;
- Le locataire doit respecter un préavis d’1 à 3 mois minimum pour quitter un bien vide, selon si le bien est en zone tendue ou non, là où le préavis n’est que d’un mois pour une location meublée.
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Le bail étudiant
Le bail étudiant est possible uniquement pour les locations meublées, prévues pour être occupées par des étudiants.
La durée du bail est de 9 mois maximum avec 2 mois de loyer hors charges pour le dépôt de garantie. À l’issue des 9 mois, le contrat prend fin automatiquement, sans préavis nécessaire.
Si l’occupant désire quitter le bien avant la fin du bail, un préavis d’un mois est nécessaire.
Le bail mobilité
Le bail mobilité est destiné aux personnes qui sont considérées comme mobiles : étudiants (études supérieures, stage, contrat d’apprentissage), en formation professionnelle, en mission temporaire, en mutation professionnelle, engagé volontaire (service civique), etc.
La durée du bail varie entre 1 à 10 mois sans renouvellement au-delà des 10 mois. Si un nouveau bail est signé, ce dernier sera forcément un bail de location classique.
Aucun dépôt de garantie n’est requis, mais le bailleur est en droit de demander une caution.
Concernant le préavis, le bailleur n’a pas la nécessité de le donner à son locataire, puisque la fin du bail est automatique à l’issue des 10 mois. Néanmoins, si le locataire souhaite résilier son bail, un préavis d’un mois est à respecter.
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La location saisonnière : y avez-vous pensé ?
Les différents baux mentionnés ci-dessus s’inscrivent dans le cadre d’une location longue durée. Avez-vous pensé à l’éventualité de louer votre bien pour de la courte durée (location saisonnière) ? En effet, de nombreux avantages sont en faveur de la location saisonnière, comme des loyers plus importants et aucun risque de loyers impayés.
Lire cet article ci-contre vous permettra de connaître toutes les différences entre la location longue et courte durée, et opter pour la stratégie qui est la plus profitable pour vous : Location longue ou courte durée : quelle stratégie adopter ?
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Louer meublé ou vide : quelle fiscalité choisir ?
Le cas d’une location vide
Lorsque vous louez en location vide, les loyers correspondent à des revenus fonciers. La déclaration de vos revenus encaissés lors de l’année civile est obligatoire. Les charges locatives sont dispensées de déclaration.
Si vous percevez moins de 15 000 euros en revenus locatifs par an (hors charges), vous êtes soumis par défaut au régime du micro-BIC. Néanmoins, vous pouvez tout de même demander à être soumis au régime réel où dans ce cas, vous pouvez déduire vos charges.
Le cas d’une location meublée
Lorsque vous louez en location meublée, les loyers perçus sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si vos recettes annuelles dépassent le seuil de 23 000 euros et que vos recettes perçues grâce à vos locations sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal, vous êtes considérés comme un loueur meublé professionnel (LMP). Sinon, vous êtes considérés comme un loueur meublé non professionnel (LMNP).
À lire aussi : LMNP ou LMP : statuts et différences
Au regard des régimes fiscaux, vous êtes aussi soumis par défaut au régime du micro-BIC si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 euros. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50%. Vous pouvez aussi opter pour le régime réel même si le seuil des 72 600 n’est pas atteint.
