Quelles différences entre LMP et LMNP ?
Certains aspects sont flous entre la Location Meublée Professionnelle et la Location Meublée Non Professionnelle. Sachez que la différence entre LMP ou LMNP réside dans les caractéristiques des dispositifs fiscaux qui encadrent la mise en location d’un ou plusieurs biens immobiliers meublés, selon si l’activité de location est professionnelle (donc commerciale) ou non.
Mais alors, comment choisir entre les statuts LMP et LMNP ? Le mieux est d’étudier les deux statuts et de privilégier celui qui est le plus avantageux selon votre situation et votre activité locative.
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Comprendre les statuts LMNP et LMP
LMNP : Définition et conditions d’éligibilité
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel s’obtient par défaut. En effet, dès lors que vous mettez un ou plusieurs biens immobiliers meublés à la location, vous êtes éligible d’office au statut LMNP.
Toutefois, deux conditions sont à remplir pour continuer à en bénéficier :
- Les revenus locatifs de votre foyer ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ;
- Ces loyers ne doivent pas constituer votre principale source de revenus.
D’un point de vue fiscal deux régimes fiscaux existent sous le statut de LMNP : le régime micro-BIC et le régime réel.
LMP : Définition et conditions d’éligibilité
Peu importe le statut dont vous bénéficiez, il est important de savoir que dès lors que les revenus locatifs générés par vos locations dépassent les 70 000 euros par an, et qu’ils représentent plus de 50% de vos revenus totaux, vous basculez automatiquement sur le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP). En effet, cette activité devient votre principale source de revenus, et elle est considérée comme commerciale aux yeux de la loi.
À noter : vous avez la possibilité de basculer vers le statut de LMP dès lors que votre revenu locatif est supérieur ou égal à un montant de 23 000 €.
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Quels sont les avantages et inconvénients du statut de LMNP ?
Les avantages du statut de Loueur Meublé Non Professionnel
La simplicité
Le statut de LMNP est très accessible, dès lors qu’une personne met en location un ou plusieurs logements meublés. La déclaration des revenus est également simple et sans contrainte comptable ou fiscale majeure. Il est donc possible de se lancer dans ce type d’activité locative sans être un expert, quitte à se faire accompagner pour la gestion locative du logement.
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Le choix du régime fiscal en LMNP
Sous ce statut, vous pouvez adhérer à deux régimes fiscaux différents : le micro-BIC et le régime réel. Vous pouvez donc opter pour celui qui vous avantage le plus. Quelle imposition pour ma location meublée ?
L’avantage fiscal
La réduction d’impôt permise par le dispositif Censi-Bouvard permet aux propriétaires de logements meublés d’une même résidence de profiter d’une réduction de leurs impôts à hauteur de 11% du prix d’achat.
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
La récupération de la TVA s’opère si la location meublée est considérée comme une résidence de services révélant du régime de la parahôtellerie et proposant au moins 3 de ces 4 services : petit-déjeuner, entretien des locaux, réception, ou encore blanchisserie. Cet avantage s’applique pour les statuts LMNP et LMP.
Les inconvénients potentiels en tant que LMNP
Les inconvénients du statut LMNP paraissent minimes par rapport à ses avantages. Toutefois, il est important de les connaître et de connaître l’impact sur votre patrimoine et votre fiscalité LMNP :
- Cessation automatique de l’activité LMNP en cas de décès du propriétaire
- Imposition immédiate sur les bénéfices et plus-values au décès du propriétaire
- Redevable de l’IFI selon la valeur du patrimoine immobilier
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Quels sont les avantages et inconvénients du statut LMP
Les avantages du statut de Loueur Meublé Professionnel
Les principaux avantages du LMP concernent la fiscalité. Ce sont ces avantages fiscaux qui peuvent faire pencher la balance en faveur de ce statut en tant que propriétaire d’une location meublée.
L’imputation des déficits
L’imputation des déficits du revenu global n’est soumise à aucune limite, du moment que le déficit ne provient pas des amortissements qui sont non déductibles.
La déduction des charges locatives
En LMP, la déduction des charges est possible grâce au régime réel d’imposition. Parmi les charges déductibles de l’impôt sur le revenu, on retrouve les impôts locaux, les amortissements, les frais de gestion, taxe foncière, CFE, frais d’entretien, amortissement du mobilier etc.
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La plus-value professionnelle de cession
La fiscalité française prévoit que les plus-values professionnelles permises au moment de la revente d’un bien immobilier meublé, sont taxées au régime des plus-values professionnelles permettant au propriétaire de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les plus-values professionnelles.
Elle est partielle si les recettes sont comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT, ou totale lorsque celles-ci sont inférieures à 90 000 € HT au cours des deux années civiles précédant la cession et que l’activité locative a duré au moins 5 ans.
L’impôt sur la Fortune Immobilière
L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt sur la Fortune (ISF) depuis 2018. Ainsi, les investisseurs et propriétaires de multiples biens immobiliers peuvent être exonérés de cette taxe si les biens sont exploités dans le cadre d’une activité commerciale (location meublée avec statut LMP). Ce type d’avantage doit être pris en compte dès le départ lorsqu’il s’agit d’un investissement immobilier.
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Les limites et contraintes en tant que LMP
Charges sociales
Puisque le LMP est considéré comme une activité professionnelle et commerciale, le propriétaire doit cotiser en versant des charges sociales professionnelles. Cela lui permet en contrepartie d’une protection sociale (couverture maladie, assurance vieillesse…)
En LMP ces cotisations sont comprises entre 20% et 43% des revenus locatifs. Ce taux est plus réduit en LMNP car il est fixé à 17,2%.
Le seuil de recettes minimales en LMP
Les propriétaires peuvent à tout moment perdre leur statut de Loueur en Meublé Professionnel s’ils n’atteignent pas les 23 000 euros de recettes annuelles. Pour éviter de changer de statut, il peut donc être utile de se faire accompagner par des professionnels de la location comme HostnFly. L’équipe HostnFly aide les propriétaires à maximiser les revenus de leurs locations meublées courte durée grâce à leur expertise et des prestations de haute qualité.
