Loi Airbnb : quelle législation pour la location saisonnière ?

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Loi Airbnb : le cas de la résidence principale

Qu’est-ce qu’une résidence principale au sens de la loi ?

Est considérée comme résidence principale la résidence que son propriétaire ou le locataire habite au moins 8 mois par an. 120 jours, c’est donc la durée maximale autorisée pour la location saisonnière de la résidence principale par la législation sur la location saisonnière.

La différence vient de fait que la personne mettant en ligne sa résidence principale le fait pour bénéficier d’un complément de revenu. Alors que s’il dépasse cette limite, c’est plutôt un investisseur…

Propriétaire ou locataire ? 2 cas de figure différents pour la réglementation Airbnb :

1/ Si vous êtes propriétaire :

Louer sa résidence principale à une clientèle de passage ne requiert aucune déclaration ou autorisation. Selon la loi sur les locations Airbnb, vous avez seulement besoin d’enregistrer votre logement à la mairie pour déclarer votre activité saisonnière, si votre logement est situé dans une ville de plus de 200 000 habitants.

2/ En copropriété

Nous vous conseillons de regarder si le règlement de la copropriété mentionne un encadrement de la location courte durée.

3/ Si vous êtes locataire :

Vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire : en présence d’une sous-location, la législation de la location saisonnière vous impose d’obtenir une autorisation écrite de leur bailleur. Dans le cas contraire, le bail peut être résilié de plein droit par le propriétaire, qui peut également assigner l’occupant en justice et lui faire payer des dommages et intérêts.

Votre revenu de location ne doit pas dépasser votre loyer : selon la loi Airbnb, le montant touché par le locataire doit être inférieur ou égal au prorata de son loyer pour le nombre de jours loués.

Il vous est interdit de sous-louer si vous occupez un logement social : une restriction particulière vise les locataires de logements sociaux. La loi sur les locations saisonnières leur interdit de faire de la sous-location, sous peine d’expulsion.

La limite des 120 jours de location imposée par la législation Airbnb

La loi Airbnb interdit de louer sa résidence principale plus de 120 jours par an.

Plus encore, pour respecter la réglementation Airbnb, la plateforme de location bloquera automatiquement les annonces dépassant cette durée dans certaines villes à partir du 1er janvier 2019. En cause, un marché immobilier trop tendu, que la loi sur les locations saisonnières vient encadrer pour garantir une offre de logements constante pour tous les habitants.

Selon la législation Airbnb, les villes concernées par cette limite légale sont les suivantes :

Aix-en-Provence
Annecy
Bordeaux
Levallois-Perret
Lille
Lyon
Martigues
Menton
Neuilly-sur-Seine
Nice
Nîmes
Paris
Roquebrune-Cap-Martin
Saint-Cannat
Saint-Paul-de-Vence
Sète
Versailles
Villeneuve-Loubet

Le numéro d’enregistrement dans les grandes villes

Toujours dans la même idée de contrôler les dérives des investisseurs dans les appartements Airbnb, la législation sur les locations Airbnb a été durcie à Paris et dans les villes de plus de 200 000 habitants.

Depuis 2017, la réglementation Airbnb exige de procéder à une déclaration en mairie de la résidence principale (et ce même si vous ne dépassez pas les 120 jours de location par an). Vous obtiendrez alors un numéro d’enregistrement. Rapprochez-vous de votre mairie pour réaliser l’enregistrement de votre logement. Si vous habitez à Paris, l'enregistrement peut se faire facilement sur le site de la mairie de Paris.

Attention, cette loi Airbnb n’intervient qu’à Paris et dans les grandes villes : si vous louez votre résidence principale dans une autre ville, l’enregistrement en mairie n’est pas nécessaire.

Bon à savoir : besoin d’aide ?
HostnFly peut vous aider à y voir plus clair sur la législation de la location saisonnière et sur la loi Airbnb. Nous pouvons vous aider à gérer de A à Z vos locations saisonnières.

Législation de la location Airbnb : le cas de la résidence secondaire

Qu’est-ce qu’une résidence secondaire au sens de la loi ?

Très simplement, la résidence secondaire est celle que vous n’occupez pas la majorité du temps. Votre logement est une résidence secondaire si vous l’habitez moins de 8 mois par an.

Tout bien qui n’est pas votre résidence principale est donc une résidence secondaire.

L’obligation de déclaration en meublé de tourisme à la mairie

La loi Airbnb rend obligatoire la déclaration en meublé de tourisme : quelle que soit la commune du logement, il faut le déclarer à la mairie.

Remplissez le formulaire de déclaration en ligne et adressez-le au maire de votre commune. Il est nécessaire d’indiquer les périodes de location ainsi que les renseignements basiques sur l’appartement. Si le meublé n’est pas déclaré, le propriétaire est passible d’une amende de 450 euros selon la réglementation Airbnb.

Si vous êtes en copropriété, vérifiez bien que le règlement de la copropriété vous autorise à louer en meublé de tourisme.

Dans les grandes villes comme Paris, la déclaration vous donne un numéro d’enregistrement.

La demande d’autorisation de changement d’usage

Après la déclaration en mairie, la loi sur les locations Airbnb implique aussi de faire une demande d’autorisation de changement d’usage du logement à la mairie dans certaines villes.

Une autorisation temporaire de changement d’usage est nécessaire :

À Paris et dans la petite couronne parisienne,
Dans les villes de plus de 200 000 habitants,
Et dans les villes de plus de 50 000 habitants des zones « tendues »

À Paris, Lyon et Marseille, les demandes d’autorisation sont à adresser à la mairie d’arrondissement. Lorsque l’autorisation temporaire arrive à expiration, il faut en demander une nouvelle pour continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d’habitation classique.

Si le logement est mis en location sans autorisation, la loi sur les locations saisonnières prévoit qu’une amende pouvant aller jusqu’à 50 000 euros peut être imposée au propriétaire. De plus, une astreinte (amende journalière) de 1 000 euros par jour et par mètre carré peut être prononcée jusqu’à régularisation.

L’éventuelle obligation de compensation dans les grandes villes

Selon la loi Airbnb, dans les villes de plus de 200 000 habitants et la petite couronne parisienne, l’autorisation de changement d’usage est délivrée sous condition de compensation. Les municipalités considèrent qu’un meublé de tourisme supprime une résidence principale du parc de logements et demandent aux loueurs de contrebalancer cette perte en créant une autre surface équivalente.

Le propriétaire a deux solutions pour respecter la réglementation Airbnb :

Proposer de transformer des locaux non habitables (commerces, bureaux) qu’il détient en logements
Acheter un titre de compensation à un tiers (bailleur HLM par exemple) qui possède de tels locaux afin de les transformer en logements

Des règles de compensation encore plus strictes à Paris

Normalement, la réglementation Airbnb impose au propriétaire de compenser sa location meublée à surface égale, soit 25 m² de logement pour un meublé touristique de 25 m² par exemple.

Mais, dans les secteurs les plus touristiques de Paris, la législation Airbnb double cette exigence : il faut alors créer une surface habitable de 50 m²… L’opération peut alors se révéler assez coûteuse ! D’autant que dans la capitale, la compensation doit se faire dans le même arrondissement que le meublé.

Une alternative à connaître pour louer sa résidence secondaire : le bail mobilité
Introduit par la loi Elan du 23 novembre 2018, le bail mobilité propose une alternative à la réglementation Airbnb à certaines conditions. À la différence des autres baux, c’est un bail de courte durée. Il dure au minimum 1 mois et peut aller jusqu’à 10 mois. C’est une solution intéressante car il ne nécessite pas de demander un changement d’usage pour louer à des clientèles de passage.

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Législation de la location saisonnière : le cas des locaux commerciaux

Si vous avez un local commercial que vous souhaitez louer en courte durée sur des plateformes de location saisonnière, la réglementation Airbnb est encore différente.

- Votre logement étant un local commercial, vous détenez déjà la commecialité du bien et donc "l'usage commercial", vous n'avez donc pas besoin de réaliser de changement d'usage

- La plupart du temps, votre local commercial est un ancien commerce ou bureau, il vous faut donc effectuer un "changement de destination" de votre bien en "hébergement hôtelier"

- Selon la ville de votre local commercial, il vous faudra aussi le déclarer à la mairie

N’hésitez pas à consulter notre article dédié à la location d’un local commercial en location saisonnière si vous souhaitez en savoir plus sur le sujet : avantages, travaux, procédures… Tout est détaillé !

Législation Airbnb : les obligations fiscales

Pour respecter la loi en tant que loueur Airbnb, vous devez déclarer les revenus tirés de la location.

La déclaration de revenus

Les loueurs doivent intégrer les loyers encaissés dans leur déclaration de revenus. Ils sont soumis au régime micro-BIC tant que les recettes ne dépassent pas 70 000 euros. Ils bénéficient d’un abattement de 50 % sur les recettes.

Au-delà de ce seuil, le régime réel d’imposition (déduction des charges pour leur montant réel, sans abattement forfaitaire) s’applique.

Les cotisations sociales

Dès que votre activité de location de meublé dépasse les 23 000 euros par an, la réglementation Airbnb vous impose de vous affilier au régime social des indépendants (RSI), désormais Sécurité sociale des indépendants (SSI). À ce titre, vous devrez donc verser des cotisations sociales. Attention, ce n’est pas toujours le cas !

La taxe de séjour

Dans les 14 745 communes qui l’appliquent, le loueur est tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Pour de nombreuses villes, Airbnb s’occupe de prélever la taxe de séjour.

Si vous avez besoin d’explications détaillées sur les obligations fiscales Airbnb, retrouvez notre article sur la fiscalité Airbnb.

A propos de la conciergerie Airbnb HostnFly

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