Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Dans le domaine de l’immobilier, l’immeuble de rapport représente un investissement dans un bâtiment composé de plusieurs lots ou appartements qui seront destinés à la location. Il s’agit donc d’un investissement dans l’immobilier locatif.
Ce type d’achat peut être aussi bien réalisé dans l’ancien ou le neuf, vide ou occupé. Toutefois pour répondre aux critères de l’immeuble de rapport, l’achat doit être acté en une seule fois, pour l’intégralité du bâtiment. Ainsi, l’achat successif de plusieurs lots au sein d’un même immeuble jusqu’à devenir propriétaire de l’ensemble des lots ne peut être considéré comme immeuble de rapport.
L’expression « immeuble de rapport » trouve ses origines entre le XVIIIème et le XIXème siècle. A cette époque, la plupart des Français étaient locataires. La quasi-totalité des logements étaient détenus par de riches propriétaires. Puis, grâce à de nombreuses évolutions sociétales (prix de l’immobilier, accès au crédit…) l’immeuble de rapport s’est démocratisé en devenant accessible à un plus large public. Ce type d’investissement est en tous points comparable à d’autres types de placements financiers.
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Pourquoi investir dans un immeuble de rapport ?
Les avantages de l’immeuble de rapport
Valorisation du patrimoine
Réaliser un achat immobilier est un investissement fructueux à long terme. En effet, la pierre reste un investissement sécurisé et qui a toujours eu tendance à prendre de la valeur avec le temps. Si bien que même si des travaux d’entretien réguliers sont nécessaires pour maintenir le bien en parfait état, ces coûts seront couverts par la valorisation de l’immeuble entre les dates d’achat et de revente à moyen-long terme.
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Gain de temps
En acquérant un immeuble de rapport, vous investissez en une seule fois dans plusieurs appartements. Même si cela paraît conséquent sur le moment d’un point de vue financier, votre projet est plus simple à mettre en place pour un immeuble comprenant plusieurs appartements que pour 4 ou 5 appartements isolés. Ici, toutes les démarches sont réunies autour d’un bien : une recherche immobilière, une négociation, une promesse de vente auprès du notaire, une négociation avec un organisme prêteur pour financer l’immeuble. Plutôt que devoir démultiplier chaque étape ici tout est mutualisé. Un gain de temps et d’énergie indéniable !
Rentabilité locative
Les immeubles de rapport offrent généralement une rentabilité supérieure à celle d’investissements immobiliers classiques. En effet, grâce à la multiplication des loyers perçus, l’investisseur génère de bons revenus locatifs et profite donc d’un excellent rendement. Grâce aux multiples lots loués au sein de l’immeuble, les risques et les recettes sont bien répartis, même si un appartement n’est pas loué pendant quelques semaines.
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Liberté de gestion
L’immeuble de rapport permet d’être bailleur unique pour la globalité des appartements. Le propriétaire investisseur ne dépend donc pas du régime de la copropriété. Ce sont donc des contraintes en moins lorsque vous souhaitez diversifier votre activité locative avec de la location courte durée type Airbnb.
Ce sont aussi des charges en moins puisqu’il n’y a pas de frais de fonctionnement de syndic.
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Les risques et défis potentiels de cet investissement
Gestion complexe
La gestion d’un immeuble de rapport s’avère plus complexe que celle d’un appartement individuel. Plus le nombre de lots est élevé, plus cela implique de travail pour assurer la gestion locative de chaque appartement. Les missions comme la recherche de locataires, la rédaction des baux, le suivi des loyers ou encore la communication avec les résidents …
La gestion locative est chronophage et contient des pans parfois complexes lorsque ce n’est pas notre métier. Beaucoup d’investisseurs prennent la décision de déléguer la gestion locative de leur immeuble de rapport à une équipe de professionnels.
Travaux et maintenance
Pour chaque appartement au sein de l’immeuble de rapport, mais aussi pour les parties communes, des interventions de dépannage ou de réparation régulières peuvent être nécessaires. Il faut donc prévoir un budget pour ces travaux et faire appel à des spécialistes. A moins d’être soi-même disponible et bon bricoleur.
Risques locatifs
Comme pour tout projet locatif, le propriétaire bailleur doit être conscient de certains risques en proposant son ou ses logements à la location. D’abord, il y a l’éventualité de ne pas trouver de locataire (risque minime dans les zones à forte demande). Il y a également le risque d’impayés et de dégradations. Ces aléas ne doivent cependant pas vous faire renoncer à un tel investissement car il existe diverses garanties et assurances pour protéger les propriétaires.
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Où investir dans un immeuble de rapport ?
Analyse de la demande locative
Pour que l’achat de l’immeuble de rapport devienne un investissement réussi, il faut avoir pris les bonnes décisions en amont. Pour cela, il est essentiel de bien connaître le marché locatif dans la zone géographique où vous souhaitez investir.
Les grandes villes sont des valeurs sûres en raison des tensions locatives entre l’offre et la demande, mais le prix d’achat des biens immobiliers y est forcément plus élevé. D’autres localisations peuvent donc se démarquer. En étudiant le marché immobilier, il est possible de trouver l’opportunité qui permette le bien qui réponde à un maximum de critères (forte demande locative, niveau des loyers au mètre carré, taux d’emprunt pour l’achat …) afin de maximiser la rentabilité de l’investissement.
Quelle ville privilégier pour ce type d’investissement immobilier ?
Les investisseurs avec un gros budget et de grandes capacités d’emprunt peuvent s’orienter vers l’achat d’un immeuble de rapport dans les grandes villes et métropoles de France à l’instar de :
- Paris
- Lille
- Lyon
- Bordeaux
- Nantes
Pour chaque ville citée, le choix du quartier est aussi un élément à prendre en compte. Les quartiers en centre-ville offrent des avantages et inconvénients différents de ceux situés plus en périphérie.
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Pour les investisseurs plus « modestes », les villes moyennes offrent également de belles opportunités avec une rentabilité supérieure à celle des grandes villes. En 2024, les villes de 20 000 à 100 000 habitants où investir sont notamment :
- Arras
- Agen
- Bergerac
- Boulogne-sur-Mer
- Colmar
- Dijon
- Montauban
- Nîmes
- Tours
- Valence
- Valenciennes
L’immeuble de rapport est un bien plutôt rare avec peu d’annonces immobilières. On parle d’ailleurs de micro-marché. Lorsque vous voyez un bien disponible il faut donc être extrêmement réactif. Créez des alertes pour recevoir en exclusivité les nouvelles annonces d’immeubles de rapport en vente.
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Quelle rentabilité pour un immeuble de rapport ?
Comment calculer la rentabilité ?
La rentabilité d’un immeuble de rapport peut se calculer en prenant en compte plusieurs données :
- Prix d’achat du bien dans sa globalité : coût d’acquisition de l’immeuble + frais de notaire + éventuel budget travaux et rénovation
- Revenus locatifs : somme des loyers annuels perçus pour la totalité des lots
- Charges et taxes : frais de gestion + taxes foncières …
Ainsi, les formules pour calculer la rentabilité brute et la rentabilité nette sont les suivantes :
Rentabilité brute = (loyers annuels / prix d’achat) x 100
Rentabilité nette = ((loyers annuels – charges et taxes) / prix d’achat) x 100
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Comment optimiser la rentabilité de son immeuble de rapport ?
Plusieurs astuces permettent d’optimiser le rendement et la rentabilité de l’immeuble de rapport au maximum.
Cela consiste à faire baisser le prix d’achat du bien immobilier ou d’adapter la stratégie de location pour générer des revenus locatifs importants.
Voici quelques axes à étudier en tant qu’investisseur :
- Choisir un immeuble de rapport avec d’important travaux pour négocier le prix d’achat
- Opter pour une gestion professionnelle afin de limiter les périodes de vacances et déduire les frais dans les charges.
- Varier les types de location en mixant la location traditionnelle, lz bail mobilité, mais aussi la location saisonnière ou courte durée
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Investir dans un immeuble de rapport est une entreprise passionnante mais exigeante. Chez HostnFly, nous comprenons les défis d’un tel projet pour les investisseurs et nous leur proposons des prestations adaptées à leurs besoins.
En tant que spécialistes de la gestion locative saisonnière, les professionnels HostnFly secondent les propriétaires dans toute la gestion opérationnelle, administrative et technique liée à leurs biens.
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