La nouvelle réglementation pour les locations Airbnb courte durée au Pays-Basque

Tout au long de l'article, nous faisons le point sur cette nouvelle réglementation Airbnb pour le Pays Basque entrée en vigueur et on vous donne nos conseils pour rester dans les règles si vous êtes concernés, notamment pour les clients HostnFly.

Juillet 2022 : la réglementation Airbnb aux Pays-Basque assouplie

Le samedi 9 juillet, les élus sont revenus sur leur décision dans le but d'ajuster le principe de compensation concernant les meublés de tourisme. Ce principe a été suspendu, considéré comme contraignant pour les propriétaires au regard de la disponibilité des locaux éligibles à la compensation. En contrepartie, des droits de commercialité peuvent être achetés afin de compenser un meublé de tourisme. La date d'entrée en vigueur de cette réglementation Airbnb au Pays-Basque a été repoussée à mars 2023 afin de laisser aux propriétaires le temps d'effectuer les démarches nécessaires sans être pénalisés.

En quoi consiste cette réglementation pour les meublés de tourisme dans le Pays Basque ?

Pour favoriser le logement pour les ménages locaux et afin de ralentir le développement des meublés de tourisme, les mairies du Pays-Basque ont donc décidé d’instaurer le principe de compensation pour tous les propriétaires qui proposent leur logement en location courte durée (principe déjà mis en place notamment dans les villes de Paris, Bordeaux, Lyon et Nice).

La compensation consiste à transformer des locaux non destinés à l’usage d’habitation (comme des bureaux ou des commerces) en logement. Ce principe permet ainsi de compenser l’absence d’un logement sur le marché locatif à l’année, car commercialisé pour de la location saisonnière, par la création d’un logement à l’année de surface au moins équivalente. 

En outre, la nouvelle réglementation Airbnb pour le Pays Basque impose que le logement soit dans la même commune. Les locaux commerciaux en rez-de-chaussée sont exclus pour “favoriser le maintien des commerces de proximité”.

Avec la mise en place de la compensation, un certain équilibre est ainsi gardé entre le nombre de logements à usage “d’habitation” et le nombre de logements à usage “commercial” (donc pour de la location saisonnière).
 

Qui est concerné par cette nouvelle réglementation Airbnb pour le Pays Basque ? 

Cette nouvelle réglementation Airbnb pour le Pays Basque s’adresse aux propriétaires : à la fois à ceux qui louent leur résidence principale (plus de 120 jours par an), mais aussi à ceux qui louent leur résidence secondaire en location saisonnière.

À noter que les personnes physiques et les personnes morales (telles que les sociétés civiles immobilières par exemple) sont concernées par ce règlement.

Cette réglementation s’applique dans 24 communes du Pays Basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, et Villefranque.

Quelle est la marche à suivre pour rester en règle ?

À partir du 1er juin 2022, la règle de compensation induite par la nouvelle réglementation Airbnb dans le Pays Basque entre officiellement en vigueur dans les 24 communes du Pays-Basque citées ci-dessus. 

Plus concrètement, cela signifie qu'au-delà de cette date : chaque demande de changement d’usage devra être accompagnée d’une compensation.

Pour les meublés de tourisme ayant déjà l’autorisation de changement d’usage (délivrée par les communes et valable 3 ans) : la nouvelle réglementation n’est pas rétroactive, l’autorisation délivrée reste valable jusqu’à l’expiration de la date de validité. Au-delà de cette date et afin de poursuivre l’activité de locations de meublés de tourisme, le propriétaire devra alors se conformer à la nouvelle réglementation.

Pour les autres propriétaires : nous leur recommandons d’effectuer le changement d’usage de leur logement avant le 1er juin 2022, afin de ne pas être soumis à la compensation. Ils recevront alors leur autorisation dite “de changement d’usage”, valable 3 ans. Ils seront ainsi exonérés pour les 3 prochaines années.

Ce changement d’usage pour un bien donné se fait via un dossier à déposer en mairie (pour les communes dotées d’un service instructeur) ou au service mutualisé de la CAPB. À partir du 1er juin, il devra être groupé avec la demande de changement de destination transformant le local servant de compensation.

Réglementation Airbnb pour le Pays Basque : les deux dérogations possibles

À ce jour, il existe 2 dérogations : pour les locations étudiantes et pour les meublés associés à un logement principal.

Tout d’abord, il restera autorisé de louer son logement à un étudiant 9 mois par an, et pendant 3 mois durant la période estivale en meublé de tourisme. Cela permet ainsi d’assurer une offre à la location pour les étudiants. Néanmoins, la location via un bail mobilité étudiant ou la location saisonnière n'est possible que pour les personnes physiques. Les personnes morales doivent compenser.

Aussi, il sera possible de louer un logement en location courte durée si celui-ci se trouve dans la résidence principale du propriétaire. En effet, un accès non différencié, des charges non individualisées, une promiscuité avec le propriétaire, sont autant de facteurs qui laissent à penser que les dépendances d’un logement principal ne sont pas spécialement adaptées à la location à l'année.

Quels conseils pour les clients HostnFly ?

Pour résumer, si vous êtes client HostnFly, voici nos conseils afin d’assurer la continuité de gestion de votre bien : 
 

Dans le cas où vous détenez déjà l’autorisation de changement d’usage, vous n’avez pas de démarche à effectuer (pour les 3 années suivant la date de la démarche) et pouvez continuer à louer votre logement avec HostnFly.
 

Dans le cas où vous ne possédez pas l’autorisation de changement d’usage, 2 solutions s’offrent à vous :

• Faire au plus vite la démarche de changement d’usage pour votre logement avant le 1er juin 2022. Vous serez ainsi exonérés de la mesure de compensation pour les 3 prochaines années.

• Opter pour la location dite mixte à travers le bail mobilité. En effet, il reste possible de louer son logement en location saisonnière durant 3 mois dès lors qu’il a été offert à la location pour des étudiants durant 9 mois minimum, ce qui est rendu possible grâce au bail mobilité (signé entre un propriétaire et un locataire). HostnFly se chargerait donc de louer votre logement en bail mobilité durant 9 mois puis en location courte durée durant 3 mois. À noter que pour la location mixte (bail mobilité étudiant ou location saisonnière) n'est possible que pour les personnes physiques. Les personnes morales doivent respecter le principe de compensation.

Pour tout connaître sur le bail mobilité : découvrez notre article.