Les préparatifs et l’étude du marché
L’immobilier locatif peut être un investissement rentable et durable à condition de bien préparer le projet en amont.
La connaissance du marché en question demeure indispensable. Dans ce contexte, vous devez définir vos cibles pour déterminer vos objectifs. La plupart de vos décisions dans le cadre de la mise en œuvre de votre projet en dépendent. Elles peuvent s’agir du type de bien, du lieu d’investissement, des caractéristiques du logement…
Si vous ciblez les étudiants, par exemple, vous devez investir dans un studio ou un appartement 2 pièces. Quant à l’emplacement du bien, il doit être à proximité d’un établissement de formation ou d’enseignement supérieur.
Si vous souhaitez louer le bien à une famille avec ou sans enfant, vous pouvez investir dans une maison de plain-pied située en ville ou en périphérique, par exemple.
La définition de vos besoins
Déterminer le budget
Une fois que vous avez choisi vos cibles, il est temps de définir vos besoins, notamment en termes de logement. Cette étape consiste ainsi à rechercher le bien immobilier, objet de l’investissement.
La pluralité des offres de bien locatif sur le marché peut rendre votre choix difficile. Pour optimiser vos recherches, établissez une estimation du budget à consacrer pour financer l’achat de l’appartement ou de la maison.
Pour financer l’achat d’un bien locatif, les professionnels recommandent d’opter pour le crédit immobilier. Les loyers vous serviront à rembourser les mensualités du crédit que vous avez contracté pour financer votre projet d’investissement locatif.
Si vous avez pu constituer une épargne, réservez-la pour couvrir vos besoins financiers en cas de dépenses imprévues.
Pour bien fixer le budget, tenez compte de votre capacité d’endettement qui ne doit pas dépasser 35 %. Une étude préalable de votre situation financière s’avère alors indispensable.
Pour vous faciliter la tâche, utilisez un simulateur de crédit immobilier. Cet outil vous permet d’obtenir une valeur indicative du budget que vous pouvez consacrer à votre projet immobilier.
Sachez que cette valeur peut varier selon vos revenus, le taux immobilier applicable et le montant de l’apport personnel.
Arbitrer entre l’immobilier neuf et ancien
Avant de prendre une décision, peser les avantages et les inconvénients de chaque type de bien.
Si vous investissez en loi Pinel avec un bien immobilier neuf, vous devez le mettre en location pendant 6, 9 ou 12 ans. Cependant, vous bénéficierez d’un avantage fiscal notable, soit une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % selon la durée de l’engagement locatif.
Sachez que les biens immobiliers anciens coûtent moins cher que les logements neufs. Toutefois, vous ne devez pas négliger les dépenses postérieures à l’acquisition du bien comme le coût de la rénovation ou de l’aménagement. Par ailleurs, les biens anciens sont fortement imposés.
La recherche de financement
Si vous êtes un primo-accédant, sachez que la majorité des dispositifs fiscaux existants sont favorables à l’achat d’une résidence principale. Tel est le cas pour le Prêt Accession Sociale et le Prêt Action Logement.
Néanmoins, vous pouvez toujours vous tourner vers les banques pour trouver un financement à votre projet d’investissement locatif. Si vous avez un bon profil emprunteur, vous n’aurez pas du mal à obtenir une offre de prêt immobilier adaptée à vos besoins.
Si vous avez une ou plusieurs résidences, la souscription d’un prêt immobilier est une solution de choix. Pour évaluer votre capacité d’emprunt, la banque étudie quelques paramètres et en particulier votre taux d’endettement (moins de 35 %) et vos restes à vivre.
Avant d’envoyer votre demande de prêt, évaluez votre taux d’endettement en utilisant le simulateur de crédit immobilier de Pretto. Quoi qu’il en soit, les conseils d’un courtier en immobilier vous seront indispensables.
Ce professionnel saura vous guider et vous conseiller pour faire le meilleur choix.
La recherche d’un ou plusieurs locataires
La recherche de locataire est également une étape cruciale. Pour y procéder, vous pouvez faire appel à un professionnel ou effectuer les recherches vous-même.
La première option s’avère la plus judicieuse des deux. Par ailleurs, ses prestations peuvent aller au-delà de la recherche de locataire. En effet, le professionnel maîtrise le marché de l’immobilier locatif à la perfection et connaît toutes les ficelles du métier. De ce fait, il peut s’occuper de tout ce qui concerne la gestion locative : rédaction du bail, recouvrement des loyers, etc.
Gérer soi-même cette étape est tout à fait faisable, notamment si vous avez un bon sens de l’organisation. Néanmoins, vous devez avoir un minimum de connaissance en matière de gestion locative pour éviter les erreurs qui risquent de nuire au succès de votre investissement.
Par rapport au loyer, vous devez prendre en compte différents critères :
- Le type de location (meublée ou nue).
- L’emplacement du bien.
- Les caractéristiques du bien immobilier.
Les démarches fiscales
Avant de vous lancer dans cette aventure, sachez que le revenu foncier issu de votre investissement locatif est imposable. Et votre régime d’imposition varie en fonction du montant de vos revenus fonciers.
Dans ce sens, si le revenu foncier est en dessous de 15 000 €, il sera soumis au régime du micro foncier. La déclaration d’impôts se fait via le formulaire n° 2042 dans la case 4BE.
Avec un revenu foncier dépassant les 15 000 €, ce sera le régime réel qui sera applicable. Vous devez alors utiliser le formulaire n° 2044.
