Législation et fiscalité de la location saisonnière : ce qu'il faut savoir !

Vous souhaitez louer votre résidence principale :

 

• Vous êtes propriétaire : Vous n'avez pas besoin d'autorisation préalable

Louer sa résidence principale à une clientèle de passage ne requiert en effet aucune déclaration ou autorisation. Vous n'avez pas besoin de prévenir la mairie de votre activité saisonnière.

En copropriété, nous vous conseillons de regarder si le règlement de la copropriété mentionne un encadrement de la location courte durée.

• Vous êtes locataire : Vous avez besoin de l'accord écrit de votre propriétaire

Les locataires qui sous-louent leur logement doivent obtenir une autorisation écrite de leur bailleur. Dans le cas contraire, le bail peut être résilié de plein droit par le propriétaire, qui peut également assigner l'occupant en justice et lui faire payer des dommages et intérêts. Le montant touché par le locataire doit être inférieur ou égal au prorata de son loyer pour le nombre de jours loués.

De plus, une restriction particulière vise les locataires de logements sociaux. La loi leur interdit de faire de la sous-location, sous peine d'expulsion.

Dans les deux cas : 4 mois maximum

Un couple qui vit chacun dans son propre appartement ne peut pas choisir d'en occuper un seul et de conserver l'autre pour le louer toute l'année aux touristes. La loi impose une limite de quatre mois, ou 120 jours par an consécutifs ou non, à cette activité censée rester occasionnelle. Plus précisément, un logement n'est plus une résidence principale s'il est occupé moins de huit mois dans l'année.

Tant que cette limite est respectée, le loueur conserve sa liberté. Rien ne l'empêche d'accueillir une clientèle de passage une semaine en février, trois semaines en juillet-août puis une autre semaine en décembre par exemple. De même, il peut héberger des touristes durant toutes les grandes vacances de juillet-août « non-stop », s'il le souhaite et y parvient.

Vous souhaitez louer votre résidence secondaire :

 

Cette configuration est légale mais beaucoup plus complexe car il faut déclarer le bien en meublé du tourisme.

• Déclaration en meublé du tourisme

La déclaration est obligatoire : quelle que soit la commune du logement,  il faut le déclarer à la mairie. Vous pouvez trouver le formulaire de déclaration en ligne ici à adresser au maire de votre commune. Il est nécessaire d'indiquer les périodes de location ainsi que les renseignements basiques sur l'appartement. Si le meublé n'est pas déclaré, le propriétaire est passible d'une amende de 450 euros.

Attention : Un règlement de copropriété peut ne pas tolérer la présence d'un tel meublé de tourisme dans l'immeuble. Un arrêt rendu par la Cour de cassation le 8 juin 2011 indique cependant que si la copropriété accepte l'exercice d'une profession libérale (cabinet médical...), elle ne peut pas interdire la location meublée de courte durée car les deux activités provoquent « des inconvénients similaires ».

==> Après la déclaration, certains loueurs doivent également faire une demande d'autorisation de changement d'usage de leur logement à la mairie.

Une autorisation temporaire de changement d'usage est nécessaire à Paris, dans la petite couronne parisienne, dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les villes de plus de 50 000 habitants des zones "tendues".

A Paris, Lyon et Marseille, les demandes d'autorisation sont à adresser à la mairie d'arrondissement. Lorsque l'autorisation temporaire arrive à expiration, il faut en demander une nouvelle pour continuer son activité. Dans le cas contraire, le logement retrouve son usage d'habitation classique.

Si le logement est mis en location sans autorisation, une amende de 25.000 euros peut être imposée au propriétaire. De plus, une astreinte (amende journalière) de 1.000 euros par jour et par mètre carré peut être levée jusqu'à régularisation.

==> Des règles de compensation dans les grandes villes

Dans les villes de plus de 200.000 habitants et la petite couronne parisienne, l'autorisation de changement d'usage est délivrée sous condition de compensation. Les municipalités considèrent qu'un meublé de tourisme supprime une résidence principale du parc de logements et demandent aux loueurs de contrebalancer cette perte en en créant une autre.

Le propriétaire a deux solutions :

- Proposer de transformer des locaux non habitables (commerces, bureaux) qu'il détient en logements ;

- Acheter un titre de compensation à un tiers (bailleur HLM par exemple) qui possède de tels locaux afin de les transformer en logements.

Dans tous les cas, l'opération est coûteuse. Les prix sont négociés entre l'acheteur et le vendeur des locaux, sans tarif prédéterminé. A Paris, il faut compter un peu plus de 1.500 euros par mètre carré en moyenne et jusqu'à 3.000 euros/m² dans les arrondissements les plus demandés.

Règles de compensation particulières à Paris

Normalement, le propriétaire doit compenser sa location meublée à surface égale, soit 25 m² de logement pour un meublé touristique de 25 m² par exemple. Dans les secteurs les plus touristiques de Paris, cette exigence est doublée : il faut alors créer une surface habitable de 50 m². La carte suivante délimite les secteurs en question.

A savoir : Dans la capitale, la compensation doit se faire dans le même arrondissement que le meublé.

Les obligations fiscales

 

• Déclaration de revenus

Les loueurs, propriétaires comme locataires, doivent intégrer les loyers encaissés dans leur déclaration de revenus. La loi de finances rectificative pour 2016 a clarifié les choses en la matière, en précisant que tous les loueurs relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Les loueurs sont soumis au régime micro-BIC et bénéficient d'un abattement de 50% sur les recettes encaissées tant qu'elles ne dépassent pas 32.900 euros. Au-delà de ce seuil, le régime réel d'imposition (déduction des charges pour leur montant réel, sans abattement forfaitaire) s'applique. A noter que les meublés de tourisme, classés comme tel, font l'objet d'une fiscalité particulière, et notamment d'un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers encaissés lorsqu'ils ne dépassent pas 82.200 euros par an.

A partir du 1er janvier 2017, les usagers de sites de location entre particuliers recevront un relevé de leurs revenus à déclarer des plateformes de location. Celui-ci prendra en compte les transactions enregistrées depuis le 1er juillet 2016.

Déclaration automatique dès 2019 : Dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2016, les députés ont voté la déclaration automatique des revenus des usagers par les plateformes de location de courte durée. Cette nouveauté entrera en vigueur en 2019 seulement : d'ici là, les loueurs restent seuls responsables de la déclaration de leurs revenus locatifs.

• Cotisations sociales

Autre nouveauté issue de la loi de finances rectificative pour 2016 : le paiement de cotisations sociales pour certains loueurs. Dès lors que l'activité de location meublée de courte durée rapporte plus de 23.000 euros par an, l'usager doit ainsi s'affilier au régime social des indépendants (RSI) et verser des cotisations sociales. En-dessous de ce seuil, aucune démarche n'est à effectuer : les loueurs occasionnels ne sont donc pas concernés.

Par ailleurs, les loueurs dotés d'un statut professionnel, c'est-à-dire gagnant plus de 23.000 euros de recettes locatives annuelles, inscrits au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels et qui enregistrent des recettes supérieures à leurs revenus professionnels, échappent également à cette nouveauté.

La loi prévoit un rôle pour les plateformes de location à cet égard. Elles pourront assister les loueurs dans leurs démarches, si ces derniers en font la demande. Qu'ils doivent s'affilier au RSI ou au régime général, les loueurs pourront donner mandat aux plateformes à partir du 1er janvier 2018 afin que celles-ci procèdent à la déclaration d'activité, à la déclaration des recettes et au versement des cotisations.

• Taxe de séjour

Dans les 14.745 communes qui l'appliquent, le loueur est tenu de faire payer la taxe de séjour au locataire et de la reverser à la commune. Si l'occupant refuse de payer, l'hébergeur peut demander à en être exonéré.

Pour identifier le montant de la taxe de séjour voté par une commune (83 centimes par nuit et par personne maximum), l'administration fiscale a mis en ligne un moteur de recherche dédié.

A savoir : A Paris, Chamonix-Mont-Blanc, Aix en Provence, Ajaccio, Annecy, Antibes, Avignon, Biarritz, Bordeaux, Cannes, La Rochelle, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, Nantes, Nice, Saint-Malo, Strasbourg, et Toulouse, Airbnb prélève directement la taxe de séjour. Les loueurs n'ont aucune formalité à accomplir à ce titre.

Article fait à partir de https://www.toutsurmesfinances.com/immobilier/les-regles-de-la-location-meublee-de-courte-duree-type-airbnb.html, à date du 8 juin 2016.