Quelle fiscalité Airbnb pour ma résidence principale ?
Si vous mettez en location votre résidence principale sur Airbnb, même de manière ponctuelle, les revenus générés sont imposables. Ils sont considérés comme des revenus locatifs et doivent être déclarés aux impôts. En fonction du montant perçu et de votre situation, vous pouvez relever de deux régimes fiscaux différents : le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou le régime réel. Le choix entre ces deux options dépend notamment de vos revenus locatifs et des charges que vous supportez. Bien comprendre ces régimes vous permettra d’optimiser votre fiscalité tout en respectant la réglementation.
Régime du réel
Le régime réel s’applique automatiquement si vos revenus locatifs annuels dépassent 77 700 € en 2025 (plafond pour les locations meublées classiques). Vous pouvez également l’opter volontairement, même en dessous de ce seuil, si cela est plus avantageux pour vous. Ce régime permet de déduire toutes les charges réellement engagées pour la location : intérêts d’emprunt, assurances, travaux, taxe foncière, amortissements, frais de gestion, etc.
C’est un régime particulièrement pertinent si vos charges sont importantes, car il permet de réduire significativement votre bénéfice imposable, voire de générer un déficit reportable. En contrepartie, il nécessite une tenue comptable rigoureuse et peut impliquer des frais supplémentaires (comme un expert-comptable), ce qui le rend plus adapté aux loueurs réguliers ou aux profils avec une activité semi-professionnelle.
Régime du BIC
Le régime micro-BIC reste le plus simple et le plus utilisé pour la location de courte durée sur Airbnb. En 2025, il s’applique automatiquement si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 € par an (hors cas spécifiques comme les chambres d’hôtes ou les meublés de tourisme classés, qui bénéficient d’un plafond plus élevé). Attention toutefois : dans ce régime, c’est le montant total des recettes générées par les réservations qui est pris en compte, y compris les commissions versées à une conciergerie ou une plateforme. Autrement dit, même si vous ne touchez qu’une partie du loyer, c’est le montant brut qui est déclaré. Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 30 % sur ces recettes, représentant les frais liés à l’activité, ce qui signifie que vous serez imposé sur 70 % de vos revenus, sans possibilité de déduire vos charges réelles.
C’est une solution avantageuse si vous louez de manière ponctuelle, avec peu de frais, et que vous recherchez la simplicité. Aucune comptabilité poussée n’est requise, ce qui rend ce régime fiscal très accessible pour les particuliers.
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Fiscalité Airbnb pour une résidence principale : suis-je obligée de déclarer mes revenus ?
Oui, vous êtes obligée de déclarer vos revenus tirés de la location de votre résidence principale, même si vous ne louez qu'occasionnellement sur Airbnb. Ces revenus doivent être intégrés dans votre déclaration annuelle de revenus, qu’ils soient soumis au régime du micro-BIC ou du réel. L’administration fiscale considère ces revenus comme des revenus locatifs et les impose en conséquence. La déclaration est obligatoire, même si vos recettes ne dépassent pas le seuil d’imposition, et une omission pourrait entraîner des sanctions. Si vous ne respectez pas cette obligation, des amendes peuvent être appliquées.
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Comment est réalisé le calcul des impôts sur les revenus locatifs ?
Le calcul des impôts sur les revenus locatifs dépend du régime fiscal dont vous relevez. Si vous êtes au régime du micro-BIC, votre impôt est calculé après un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives. Attention : ce sont les recettes brutes générées par les réservations qui sont prises en compte, c’est-à-dire le montant total payé par les voyageurs, y compris les commissions versées à une conciergerie ou une plateforme. Vous êtes donc imposé sur la moitié de ce montant total, même si vous ne touchez en réalité qu’une partie de cette somme.
En revanche, si vous optez pour le régime réel, seules les sommes réellement perçues sont déclarées, et vous pouvez déduire l’ensemble de vos charges réelles (travaux, frais de conciergerie, intérêts d’emprunt, etc.). Le bénéfice net après déductions est alors soumis à l’impôt sur le revenu. Le montant final dépend de votre tranche marginale d’imposition ainsi que de vos autres revenus. Selon votre situation, des cotisations sociales peuvent également s’appliquer..
Frais et charges pris en compte par les impôts
Dans le cadre du régime réel, vous pouvez déduire divers frais et charges de vos revenus locatifs. Parmi ceux-ci, on retrouve les intérêts d’emprunt pour financer l’achat ou la rénovation de votre logement, la taxe foncière, les frais d’entretien et de réparation, ainsi que les dépenses liées à la gestion du bien (comme les frais d’agence). Les amortissements des meubles et des équipements sont également déductibles, ce qui peut réduire considérablement votre base imposable. L’administration fiscale accepte également les frais liés à la mise en location (annonces, déclarations de revenus, etc.). En revanche, pour le régime micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire ces charges individuellement, car l’abattement forfaitaire couvre une partie de ces frais.
Suis-je moins imposée sur ma résidence principale ?
En matière de fiscalité, le fait que votre logement soit votre résidence principale ne vous confère pas d’avantages directs en termes d’impôt sur les revenus locatifs générés par Airbnb. Toutefois, il existe des exceptions et des exonérations possibles. Par exemple, les revenus tirés de la location de votre résidence principale peuvent être exonérés de la taxe d’habitation dans certaines situations, et votre logement bénéficie d’une exonération de plus-value en cas de vente, sous réserve de respecter les conditions légales. Néanmoins, pour les revenus locatifs, le seul fait qu’il s’agisse de votre résidence principale ne modifie pas le calcul de l’impôt.
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Quel taux d’imposition pour mes revenus Airbnb ?
Les revenus générés par la location de votre résidence principale sur Airbnb sont soumis à l’impôt sur le revenu, au même titre que vos autres revenus. Le taux d’imposition dépend de plusieurs facteurs, tels que le régime fiscal que vous choisissez, le montant de vos revenus locatifs et votre tranche marginale d’imposition (TMI). En règle générale, les revenus locatifs sont imposés selon les tranches de l’impôt sur le revenu (de 0 % à 45 % pour l'année 2025), en fonction de votre situation fiscale globale. En plus de l’impôt sur le revenu, vous serez également soumis aux cotisations sociales (CSG et CRDS) à hauteur de 17,2 %, sauf si vous optez pour un régime qui exonère certains revenus, comme le régime micro-BIC pour les revenus inférieurs au plafond.
Calcul de l'imposition pour le régime du réel
Sous le régime réel, l’imposition de vos revenus locatifs est calculée en prenant en compte vos recettes locatives nettes, après déduction de toutes les charges réelles que vous avez engagées. Cela inclut les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les charges de copropriété, les travaux d'entretien, l’amortissement du mobilier et d’autres dépenses liées à la location. Ces charges viennent diminuer le montant de vos revenus imposables, qui seront ensuite soumis à l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale d’imposition. Les revenus restants après déduction des charges seront également soumis aux cotisations sociales, soit 17,2 % en 2025. Il est donc essentiel de bien suivre vos dépenses et de conserver toutes les preuves pour les déclarer correctement.
Calcul de l'imposition pour le régime du BIC
Le régime micro-BIC simplifie le calcul de l’imposition en appliquant un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes locatives, qui couvre les charges. Cela signifie que vous serez imposé sur seulement 50 % de vos recettes, avec un plafond de 77 700 € de revenus annuels en 2025. Cette solution est idéale pour ceux qui louent de manière occasionnelle et qui n’ont pas de charges importantes à déduire. Après application de cet abattement, le montant restant est soumis à l’impôt sur le revenu, selon votre tranche marginale d’imposition. En plus de l’impôt sur le revenu, vous devrez payer des cotisations sociales de 17,2 % sur vos revenus nets.
Exemple de calcul d’imposition pour un régime BIC
Imaginons que vous ayez généré 15 000 € de recettes locatives brutes en 2025, dont une partie a été retenue par une conciergerie ou une plateforme (par exemple, 3 000 € de commission). Sous le régime micro-BIC, vous devez déclarer la totalité des recettes générées, soit 15 000 €, même si vous n’avez réellement touché que 12 000 €. Un abattement de 50 % sera appliqué sur ce montant brut, ce qui signifie que vous serez imposé sur 7 500 € (15 000 € ÷ 2).
Si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition de 30 %, cela représente 2 250 € d’impôt sur le revenu (7 500 € x 30 %). À cela s’ajoutent les cotisations sociales de 17,2 %, soit 1 290 € (7 500 € x 17,2 %). Le montant total à payer serait donc 3 540 €, malgré le fait que vous n’ayez encaissé que 12 000 €.
En comparaison, si vous optez pour le régime réel, vous ne déclarez que les 12 000 € réellement perçus, et vous pouvez déduire les 3 000 € de commission ainsi que d’autres charges (entretien, frais de ménage, intérêts d’emprunt, etc.). Vous serez donc imposé uniquement sur le bénéfice net, ce qui peut être bien plus avantageux si vous avez des charges importantes.
Confiez votre logement à HostnFly
Gérer une location Airbnb peut être chronophage et nécessiter un investissement constant en temps et en énergie. Pour ceux qui préfèrent déléguer cette tâche, confier son logement à une conciergerie experte en gestion locative est une solution idéale. Nous nous occupons de tout, de la création de l’annonce à la remise des clés, en passant par la gestion des réservations et la communication avec les voyageurs. Vous bénéficiez ainsi d’une gestion optimisée et d’un logement toujours prêt à accueillir des visiteurs dans les meilleures conditions.
Une gestion complète de A à Z
Votre logement est propre en tout temps !
L’un des avantages de confier votre logement à HostnFly est qu’ils s’assurent que votre propriété est propre et bien entretenue en tout temps. Nous faisons appel à des services de nettoyage professionnels entre chaque réservation, garantissant ainsi un niveau de propreté optimal pour vos invités. Vous n’avez plus à vous soucier de vérifier que tout est en ordre avant l’arrivée des voyageurs, tout est pris en charge !
Plus besoin de faire de lessive !
Chez HostnFly, nous nous occupons aussi de la lessive pour vous. Draps, serviettes et autres linges de maison sont nettoyés et changés après chaque séjour. Cela garantit une expérience de qualité pour vos invités, tout en vous évitant cette tâche. Vous pouvez ainsi être serein, sachant que tous les aspects pratiques liés à la gestion de la location sont gérés de manière professionnelle.
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Retrouvez votre logement comme il était !
Après chaque séjour, votre logement est remis en état comme il l’était avant l’arrivée des voyageurs. Cela inclut le nettoyage, la gestion des clés et la mise en place des équipements nécessaires pour les prochains hôtes. Vous pouvez être sûr que votre bien reste en bon état, sans aucun effort supplémentaire de votre part.
