Tout savoir sur la législation Airbnb à Nice

Législation Airbnb à Nice : louer sa résidence principale

Définition d’une résidence principale

Une résidence principale est le logement occupé au moins huit mois par an par son propriétaire ou locataire. Ce statut permet de bénéficier de conditions assouplies pour la location de courte durée.​

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Vous êtes propriétaire ou locataire ?

Propriétaire : Vous pouvez louer votre résidence principale en courte durée, dans la limite de 120 jours par an, à condition de l’enregistrer auprès de la mairie de Nice.​

Locataire : La sous-location est possible uniquement avec l’accord écrit du propriétaire et ne doit pas dépasser 120 jours par an.

La sous-location

La sous-location sans l’accord du propriétaire est illégale et peut entraîner des sanctions. Le loyer perçu ne peut excéder celui payé par le locataire principal.​

Enregistrement en Mairie obligatoire

Avant toute mise en location, une déclaration préalable en mairie est obligatoire. Un numéro d’enregistrement à 13 caractères vous sera attribué et devra figurer sur toutes vos annonces. ​

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Le nombre maximum de location

La location de votre résidence principale est limitée à 120 jours par an. Au-delà, votre logement est considéré comme une résidence secondaire, soumise à des règles plus strictes.

Législation Airbnb à Nice : louer une résidence secondaire

Définition d’une résidence secondaire

Une résidence secondaire est un logement occupé moins de huit mois par an. La location de ces biens en courte durée est soumise à une réglementation plus stricte.​

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Changement d’usage de mon bien

Pour louer une résidence secondaire en courte durée, une autorisation de changement d’usage est obligatoire. Depuis 2025, une seule autorisation est accordée par foyer fiscal pour préserver le parc locatif résidentiel. ​

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Renouvellement obligatoire du changement d’usage à Nice

Depuis les dernières évolutions de la réglementation à Nice, l’autorisation de changement d’usage pour louer un meublé touristique n’est plus renouvelée automatiquement. Les propriétaires doivent désormais effectuer une demande de renouvellement chaque année auprès de la mairie afin de continuer à louer leur résidence secondaire en courte durée.

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Il est recommandé d’anticiper cette démarche et de déposer la demande de renouvellement au moins deux mois avant la date d’expiration de l’arrêté municipal afin de tenir compte du délai d’instruction de l’administration.

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Attention aux délais

Si la demande de renouvellement est déposée après la date d’expiration de l’autorisation, elle sera considérée comme une nouvelle demande soumise au règlement en vigueur. Le propriétaire peut alors perdre son droit d’exploitation initial sur six ans et se voir appliquer des règles plus restrictives, notamment une durée d’autorisation limitée à trois ans et l’application des nouveaux quotas de la ville.

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Pour consulter les informations officielles de la Métropole Nice Côte d’Azur :
https://www.nicecotedazur.org/services/logement/autorisations-de-changements-dusage/foire-aux-questions/#meuble-touristique

Pour effectuer la procédure de demande de changement d'usage qui convient à votre projet :

https://portail.touriz.fr/_/nice-segmentation

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Déclarer ma résidence secondaire en Mairie pour la location saisonnière

Après obtention du changement d’usage, vous devez déclarer votre bien en tant que meublé touristique auprès de la mairie et obtenir un numéro d’enregistrement distinct. ​

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En tant que propriétaire, dois-je payer la taxe de séjour ?

Oui, la taxe de séjour est obligatoire pour toute location touristique. Elle est calculée à 6,7 % du coût par personne et par nuitée, avec un plafond de 6,43 € par personne et par nuit. ​

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Location saisonnière à Nice et copropriété : quelles règles respecter ?

Avant de mettre un bien en location saisonnière à Nice, il est indispensable de vérifier le règlement de copropriété. Certains immeubles peuvent interdire la location en meublé de tourisme, notamment en présence d’une clause d’habitation bourgeoise, qui limite l’usage des lots à un usage strictement résidentiel.

La réglementation évolue également : il est désormais possible d’interdire la location saisonnière en copropriété via un vote à la majorité des deux tiers des copropriétaires, contre l’unanimité auparavant. Cela facilite la mise en place de restrictions dans certains immeubles.

Par ailleurs, dans les nouveaux immeubles, le règlement de copropriété doit obligatoirement préciser si la location en meublé de tourisme est autorisée ou non. Il est donc essentiel de vérifier ces éléments en amont pour éviter tout litige ou toute interdiction de louer votre bien en courte durée.

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Déclarer vos revenus Airbnb à Nice

La fiscalité Airbnb à Nice

Les revenus issus de la location de courte durée sont imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Depuis 2025, les abattements sont de :​

• 50 % pour les logements classés, avec un plafond de 77 700 € de revenus annuels.​
• 30 % pour les logements non classés, avec un plafond de 15 000 € de revenus annuels.

La Taxe de Séjour à Nice

La taxe de séjour est collectée par les plateformes de réservation ou par le propriétaire si la réservation est effectuée en direct. La déclaration et le paiement se font en ligne via le portail dédié de la Métropole Nice Côte d’Azur.

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Quelles sanctions en cas de non-respect de la réglementation Airbnb à Nice ?

Les propriétaires qui ne respectent pas la réglementation sur les locations de courte durée à Nice s’exposent à des sanctions financières importantes. L’absence de déclaration en mairie, le dépassement du nombre de jours autorisés pour une résidence principale ou la location d’une résidence secondaire sans changement d’usage peuvent entraîner des amendes pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros.

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Il est donc essentiel de respecter les obligations administratives et les règles fixées par la ville de Nice avant de mettre un logement en location saisonnière.

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HostnFly conciergerie Airbnb à Nice pour louer votre bien en toute légalité

La réglementation de la location saisonnière à Nice peut être complexe pour les propriétaires, notamment concernant les démarches administratives, la déclaration en mairie ou le respect des règles locales. Faire appel à une conciergerie spécialisée comme HostnFly permet de louer son bien en toute conformité tout en maximisant ses revenus.

HostnFly accompagne les propriétaires niçois dans la gestion complète de leur location courte durée : création et optimisation des annonces, gestion des réservations, accueil des voyageurs, ménage professionnel et assistance 24h/24. Grâce à son expertise du marché local, HostnFly aide les propriétaires à louer leur bien dans le respect de la réglementation tout en optimisant leur rentabilité.  Louez en toute tranquillité, HostnFly s’occupe de tout !​

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